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银行钱荒尚未引发楼市恐慌住房贷款速度放缓

来源: 时间:2018-08-04 17:38:51

银行钱荒尚未引发楼市恐慌 住房贷款速度放缓

房地产业会不会成为银行钱荒的受害者?

银行资金短期错配已经带来资本市场的恐慌,房地产板块今天再次遭遇重挫,盘中,近30只地产股跌幅一度超过9%,尽管最终大多地产股实现了跌幅的收窄,但从整体来看,近日地产股依然在跌。而在24日,已经有超过20只房地产股跌停。

众所周知,房地产业是一个资本高度集中的行业,而银行正是为其输送血液的重要通道。银行已经开始闹钱荒了,房地产业将会迎来怎样的变动?这两天,已经成为房地产业内人士必问的题目。

“现在的情况还不明朗,关键是要看各家银行如何调整资金配置,房地产业的走向取决于此。”中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜说。

个人住房贷款速度放缓

银行钱荒,最快的反应并非来自房地产企业,反倒是来自个人住房贷款业务。

24日开始,各地都开始出现部分银行暂停个人住房贷款业务的消息。

巧合的是,中央国家机关住房资金管理中心也在24日暂停了部分公积金业务。按照其公示的内容,这次的业务调整分4步走,6月24日至7月4日,暂停受理住房公积金提取和转出业务;6月26日至7月4日,暂停受理住房公积金汇补缴业务;6月28日至7月4日,暂停受理住房公积金全部业务。7月5日,恢复办理公积金的各项业务。

为什么要在这个节点暂停部分业务?中央国家机关住房资金管理中心给出的解释是:为确保新系统平稳上线运行。

在北京,目前公积金贷款已经占到整体个人住房贷款量的四成,公积金中心提供的贷款数额总体看是一个巨大的数字。在银行闹钱荒的当口儿,中央国家机关住房资金管理中心暂停部分公积金业务让很多人难免浮想联翩。在北京,公积金分为市管和国管两部分,国管的公积金业务已经暂停,市管的业务有没有变化?

“北京市市管的公积金业务并没有暂停。”专门从事房地产贷款服务的伟嘉安捷公司企划经理吴昊告诉,但由于北京市公积金管理中心对新增公积金贷款申请增加了一项审核内容,导致目前公积金的审批时间延长,不过业务还是正常进行。

据吴昊介绍,目前在个人住房贷款市场,确实出现了一些变化,但银行并没有暂停这项业务。

“银行发放个人住房贷款业务的速度慢下来了。”吴昊说,现在各家银行都处在年中盘点的节点上,对个人住房贷款的审核放款都在往后延,大概到7月中旬就会正常。从银行自身来看,上半年的贷款额度基本已经满了,以往出现这种贷款资金缺口的时候,央行会释放出一些额度出来,但今年央行却改变了以往的做法,没有松口,导致各家商业银行出现贷款额度紧张的局面。

按照吴昊的说法,不仅个人住房贷款业务遇到问题,房地产开发贷款业务同样如此。而背后的原因是银行贷款利润的下降。

“这个变化并非出现在这两天。”中原地产市场研究部总监张大伟告诉中国青年报,在5月中旬的时候,各地对房地产贷款的审批已经收紧。只不过大家的注意力都集中在房价行情,忽略了房地产资金状况的变化。在房地产业的发展中,资金、土地历来是两大支柱。这些年来货币超发已经为房地产业注入了太多太过丰盛的“血肉”。

在张大伟看来,这次央行不肯释放更多的流动性,已经表明货币政策转向稳中趋紧。“银行资金紧张,肯定会明显影响购房者,因为大部分人买房都需要借助银行贷款。现在一些银行已经在提高个人住房贷款的要求。”

房地产企业或将再次分化

个人住房贷款业务已经受到银行钱荒的波及,但有意思的是,房地产开发企业似乎还未切实感到寒意。

国内一家大型房地产开发企业的中层管理人员告诉,目前公司内部还未就此事召开过会议,从公司高层的态度来看,似乎并不太在意银行钱荒可能带来的变化。

这似乎与业界的判断有些偏差。在张大伟看来,银行钱荒导致的贷款收紧,并不会仅仅对购房者造成影响,对房地产开发企业来说,开发贷款肯定也会受到波及,而开发贷款则是房地产企业圈地盖楼所需资金的关键。

“对我们公司来说,融资的渠道有很多,这些年,公司对直接融资进行了多种尝试,效果不错。”上述房地产企业中层管理人员说。

所谓直接融资,简而言之就是不通过银行进行资本的募集,其渠道有信托、私募基金、公司债等。而房地产开发企业这几年来努力尝试直接融资,是因为有了切肤之痛。

这个痛正是2008年下半年的楼市萧条。造成当年楼市萧条的根本原因正是国家收紧信贷,而在那个时期,绝大部分房地产开发企业的资金来源就是银行。

原本会出现的房地产行业大洗牌被全球金融危机打乱,4万亿资金的入市解救了房地产开发企业。但从那之后,房地产开发企业就明白,要想生存得好,必须寻找新的融资渠道。于是,房地产企业上市的步伐加快,融资的方式也开始多样化。

就在前几天,国内一家在香港上市的大型房地产企业透出风声,将其原计划的信贷规模扩大至75亿港币。在3月,这家公司计划的这笔海外融资的规模还仅仅是30亿港币。据了解,这笔海外融资已经获得了超过10家银行的超额认购。

据接近这家公司的消息人士透露,该公司这些年一直非常重视拓宽融资渠道,此次进行的这笔海外融资,算下来利率只有4.8%左右,而在国内,银行一年期贷款利率都要6%。这家大型房地产企业现在对国内资金的依赖度很低,所以即使此次银行闹钱荒,对其也没有太大影响。

并不仅仅是这一家房地产企业如此,大量的房地产开发企业都已经拓宽了融资渠道。今年6月初,住建部政策研究中心与高和资本联合发布的报告称,房地产企业直接融资占比由2004年的30%上升至2012年的40.5%,资金总额在8年间增长高达6.5倍。

由此带来的是国内房地产开发企业对银行借款的下降。A股上市房企中华企业就是一个例子,2010年年末,该公司负债结构中银行借款占到了46.13%,而到了2012年年末,这个比例下降到了30.92%。2010年年末,该公司负债结构中,信托融资占比为20.36%,2012年年末,这个数字达到27.02%。

这个说法在一家房地产信托公司得到印证。这家公司的工作人员告诉,表面看,银行闹钱荒会对房地产开发企业造成大的冲击,但如果仔细研究数据就会发现,今年上半年银行对房地产开发企业的贷款是非常充足的,而且由于楼市形势好,开发商资金回笼快,融资利率一直在下降。

这位工作人员拿出的数据显示,2012年一些大开发商进行信托融资,利率能达到15%,但到了今年利率就降到了8%左右,房地产开发企业已经做好了资金准备。

“如果银行钱荒只是短期变化,那么对许多大型房地产开发企业来说就不会有实质影响,但那些小的房地产开发企业可能就会出现资金压力,从而面临被市场淘汰。”上述工作人员表示,但如果这种钱荒从现在开始长期化,那就不好判断了,可能大的房地产开发企业也终将面临资金压力。

要反思投资效率

对普通人来说,此次银行钱荒带来的切身感受并不明显,但也有不少人由此期望房价会因此下降。

从通常的逻辑来看,银行闹钱荒会导致对房地产开发企业的贷款收紧,贷款收紧会造成房地产开发企业的资金压力,资金压力最终会促使企业尽快出售手中的楼盘加快资金回笼。而要加快出售楼盘,一个重要的手段就是降价促销。当降价出现的时候,会造成整体市场预期的变化,从而会有更多的房地产开发企业加入降价促销的队伍。

这个结果会最终形成吗?在张大伟看来,这并非不可能。“2008年、2011年楼市出现降价,原因都是银行信贷收紧,这可以说是一个基本规律。银行信贷收紧,就意味着,楼市上涨的通道变窄,甚至被堵上。”

而要出现这种状况,还需要另一个重要因素。张大伟告诉中国青年报,中央此次对银行流动性调整时,要改变银行的盈利模式,同时要引导更多的资金进入实业。如果这个预期能够实现,更多的资金通过此次的调整进入实业,而不是留在房地产行业,那么房价上涨的可能性就会大幅减小。

但是,引导更多资金进入实业的预期目的能顺利实现吗?中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜告诉,4万亿的投资之后,很多银行的贷款并没有进入实业,而是进入了地方融资平台。而这些地方债都是长期的债务,吸纳了太多的资金,挤占了实业本应得到的资金。

不仅如此,这些地方融资平台的项目甚至没有实现基本的收入现金流。

“2009年之后,国家大量投资,难免出现鱼龙混杂的现象。很多项目非常差,根本就没有盈利能力,这其中就包含一些房地产项目,一些小城市搞了大量的住宅项目,这些项目市场难以消化。”汪利娜说,很多项目有问题,以致资金根本无法回流,这就造成了投资的低效甚至是无效。这些项目把地方融资平台带入高风险地带,也将银行拖下水。

在汪利娜看来,这次表现出来的银行钱荒,其实并不是整体货币供应量的短缺,国家整体货币供应量对应经济社会发展水平来说是充足的,关键是银行资金的错配。如果短期内银行能够解决资金错配的问题,国家整体经济增长依然良好,这个事情也就过去了,大多房地产企业不会受到多大冲击。

“透过这次钱荒,要反思的是,我们的投资该如何实现高效。”汪利娜告诉,从国家层面看,储蓄率依然在增长,那就意味着投资还将保持增速,但是投资必须要有效率,要投到与民生相关的领域,而不能再去挤占实业的资金需求。